Union libre, PACS, mariage : quelles conséquences sur votre premier achat immobilier ?
Vous êtes en couple et vous envisagez d’acheter un bien immobilier ensemble. Mais êtes-vous mariés ? Pacsés ? En union libre ? Ce détail n’en est pas un.
La forme de votre union a des conséquences juridiques et patrimoniales majeures, en cas de séparation ou de décès. Pourtant, de nombreux couples signent un compromis de vente sans avoir mesuré l’impact de leur statut.
Maître Ingrid GUERIN, Notaire à Aix-en-Provence, vous éclaire sur ce sujet.
Acheter en couple : ce qui change selon votre situation
Prenons trois situations fictives très fréquentes :
- Samantha et Steeve sont en concubinage, chacun participe à l’achat d’un appartement à Bouc-Bel-Air mais seul Steeve sera sur l’acte de vente, Steeve devant rembourser seul le prêt.
- Hugo et Camille, eux, sont pacsés depuis deux ans. Ils envisagent d’acheter un bien à Aix-en-Provence, mais ignorent qu’ils sont, par défaut, en séparation de biens.
- Enfin, Anne et Paul viennent de se marier sans contrat. Ils achètent une maison à Eguilles : tout sera considéré comme bien commun.
Vie de couple et premier achat et pourtant, trois conséquences différentes.
Le régime d’union (ou son absence) a un effet direct sur :
- La propriété du bien (à qui il appartient, dans quelles proportions)
- Les obligations en cas de séparation
- La protection du conjoint/partenaire en cas de décès
- L’équilibre patrimonial dans le temps
En union libre : le plus grand flou juridique
Le concubinage n’offre aucune protection automatique. En cas de séparation, chacun repart avec ce qui est à son nom, peu importe qui a financé. Et en cas de décès, le partenaire survivant n’a aucun droit sur le bien, même s’il l’a payé à moitié.
C’est le cas de Samantha, qui finance 20 % de l’appartement, mais ne figure pas sur l’acte. Steeve est donc seul propriétaire en droit, même s’il n’a participé qu’à hauteur de 80% de l’appartement. Sans précaution, Samantha risque de tout perdre en cas de décès de Steeve ou de rupture.
| Réflexe à avoir Rédiger une convention lors de l’acquisition indivise chez le notaire permet de fixer la quote-part de chacun, les règles de rachat, les modalités en cas de séparation… Une sécurité indispensable en union libre. |
PACS : un cadre souple, mais à compléter
Avec un PACS, vous restez en séparation de biens par défaut. Le bien est donc détenu selon la quote-part figurant dans l’acte.
Imaginons Hugo et Camille qui achètent 300 000 € à parts égales. Chacun est propriétaire de 50 %. Mais si Camille a mis un apport personnel de 50 000 €, il faut le mentionner clairement dans l’acte pour éviter une perte en cas de séparation. Le notaire les aidera utilement à rédiger cette convention qui sera incluse utilement dans leur acte d’acquisition.
De plus, le PACS n’entraîne pas de droit à héritage : seul un testament permettra au partenaire survivant de conserver la part de l’autre.
| Bon à savoir Même en concubinage ou en PACS, vous pouvez prévoir une répartition précise dans l’acte d’achat (ex. : 60 % pour l’un, 40 % pour l’autre). Il suffit de le mentionner clairement devant le notaire. Ce réflexe protège chacun… et limite les litiges en cas de rupture. |
Mariage : un effet immédiat sur la propriété
Pour des époux mariés sans contrat, le bien acquis dépend automatiquement de la communauté réduite aux acquêts. Tous les biens acquis pendant le mariage sont réputés communs, sauf les biens reçus par héritages ou donations ou acquis grâce à ceux-ci.
Cela peut être un avantage, mais aussi un piège : si l’un a financé le bien avec des fonds propres, c’est à dire issus d’une donation ou d’une succession ou de fonds lui provenant d’avant le mariage, il ne pourra pas en revendiquer la pleine propriété sans mention spécifique dans l’acte. Cette déclaration spécifique s’appelle la “déclaration de remploi”.
Pour Anne et Paul, mariés sans contrat et récemment propriétaires d’une maison à Éguilles, la surprise est de taille : même si Anne a financé 60 % du bien grâce à une donation de ses parents, celui-ci est juridiquement considéré comme commun. Un choix par défaut qui pourrait compliquer les choses en cas de séparation ou de revente. Une réflexion en amont aurait pu leur permettre d’éviter de se voir “imposer” un régime matrimonial.
| Bon à savoir Dans certains cas, il est judicieux d’opter pour un contrat de mariage, notamment en cas de patrimoine initial important, de famille recomposée ou de projet entrepreneurial. Le notaire vous aide à choisir entre séparation de biens, participation aux acquêts, ou autres montages adaptés. Pour en savoir plus, reportez-vous à notre article “PACS, mariage, concubinage : quelles différences ?” |
Et en cas de décès : qui hérite ?
- Concubin : aucun droit, même après 20 ans de vie commune, sauf testament. Si testament: impôts de succession à 60% sur la part reçue par le concubin.
- Partenaire de PACS : abattement de 80 724 € mais pas d’héritage sans testament. En cas d’héritage, exonéré de droits de succession.
- Époux(se) : héritier légal, exonéré de droits de succession.
En l’absence de testament ou de clause spécifique, le conjoint marié est protégé, les autres non.
En résumé : avant de s’engager dans la vie et dans l'achat d’un bien, mieux vaut consulter un notaire
Acheter ensemble est une étape forte, mais cela suppose de se poser les bonnes questions avant de signer.
À Aix-en-Provence ou ailleurs, n’hésitez pas à consulter votre notaire en amont : c’est le meilleur réflexe pour protéger chacun… et construire l’avenir en confiance et sur des bases solides. Il vous alerte, vous explique, et vous aide à faire les bons choix, en fonction de votre couple, de votre engagement et de votre projet de vie.
SCP THEUS & LACOSTE – Notaires à Aix-en-Provence